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第299章蟒雀吞龙，再添助力
「未来10年，华国房地产会迎来爆发式增长，核心区的房价更是会到天上去」这句话被说出那刻，包厢所有人都为之一惊。
10年！
人生有多少个10年？
根据WH0世界卫生组织发布的《2008年世界卫生统计》报告，2008年全球平均预期寿命为68.5岁，这也就是说，普通人一生就只有不到七个10年。
要是张扬预测准确的话，华国房地产将继续延续「牛市」，在场所有人都可以赚得盆满钵满。
姚阵华愣住了半秒，如果说话的不是张扬，他都怀疑对方是不是在和自己开玩笑。
要知道，自1978年改革开放，国家就提出了「允许私人建房」的设想，又在1980年进一步明确城镇居民个人可以购买房屋。
1989年2月15日，燕京首次公开出售商品房，揭开住房商品化大幕，华国房地产也迎来了史无前例的「超长期牛市」。
就这麽说吧，假设你在1989年买房，以2009年的工资水平往回看，那简直就是白菜价。
1989年到2009年，华国房地产已经走了20年牛市，无数房地产商都赚得盆满钵满，各地方也依靠土地财政，实现了高速发展。
现如今，张扬「预测」还有10年牛市，这不由得让姚阵华丶柳华丶陈新戈等房地产老总虎躯一震，思索这句话的逻辑性。
「张总你没开玩笑吧？华国房地产的牛市还能延续十年？」陈新戈第一个提出质疑。
他是1993年入场的，虽说比不上八十年代就入场的「老玩家」，但房地产的大牛市，还是让他赚到了数百亿资金。
如果再给陈新戈10年时间，他有信心成为千亿大佬。
「张总是觉得，华国这场房地产牛市可以持续30年？」
有人目光紧盯张扬，眼里写满了求知欲。
包厢的房地产大佬不是不懂趋势，而是他们都不敢说10年，顶多最远看到5年时间。
王亚伟丶何婧丶程博等基金经理都看向张扬，等待着这个青年给出的合理解释。
几十道目光聚集没有让张扬怯场，他依旧神情自若，平静说道：「历史给人的唯一教训，就是人们从未在历史中吸取任何教训。
「张扬小兄弟请讲。」
姚阵华忍不住催促了一句。
张扬看了姚阵华一眼，淡然一笑道：「美国1923—1926年，也就是一战过后，美国汽车普及推动城市化，佛罗里达因气候优势成为度假胜地，政府资金大规模投入基建，提升土地价值，银行顺势推出10%首付政策，吸引大量投机者前往，迈阿密房价3年内上涨5—6倍，土地价格飙升3倍。」
「爱尔兰，西班牙丶瑞典这些欧洲国家房价虽说涨幅不高，仅有80%到150%，但它们依旧和美国相同路径，都是放松金融管制，让投机客有机可乘。」
「当然了，说到炒房，就不得不提隔壁的日本，广场协议后，日元升值吸引国际资本涌入，东京地价1985—1990年上涨211%，全国土地总价一度超过美国，银行将房地产作为主要抵押品，信贷规模扩大至GDP的200%。
T
「它们的结局嘛————」
张扬淡淡一笑，扫视在座的所有房地产老总道：「都是泡沫破裂，大量中底层民众被锁死。
」1
姚阵华极其聪明，瞬间捕捉到张扬的弦外音，问道：「你是说华国房地产泡沫还不够大？」
「不够，远远不够。」张扬目光如炬，继续说出自己见解道：「一样事物灭亡的前兆，往往伴随着加速，就好比股市的牛市，它会快速上涨，涨到所有人都头晕目眩，全民参与，然后突然暴跌，将绝大部分资金给套牢。」
「也就是说，还没到最疯狂的时候对吧？」柳华开口询问。
「没错，我们华国的工业化还没完全铺开，等绝大部分乡村人口都进城以后，房地产市场才会逐渐饱和，我预测所需的时间是10年。」张扬淡淡回应道。
「张总的那篇周期研报我也看了，我其实有一个疑惑，那就是工业化如果完全铺开，是否意味着全面实现小康？」
姚阵华再次提问。
华国一直以来，都把「建成全面小康社会」视为首要目标。
从20年前的一星期一顿肉，到现如今的天天吃肉，物质基础提升是实打实的O
不过单单吃肉还不行，「小康」这两个字不仅包含食，还要兼顾「衣住行病」，只有都解决了，才能说达成了目标。
「工业化完全铺开还不行，还得做到去工业化。
「？？？」
「！！！」
「？？？」
张扬这句话说出那刻，包厢的房地产老总懵逼了，他们已经完全听不懂张扬说的是什麽。
不仅是房地产老总们，哪怕是沪财学霸的何婧，此刻都一脸懵，不理解张扬这句话想表达的意思。
铺开工业化，去工业化，这不是冲突的吗？
一旁的王亚伟闻言，似乎意识到了什麽，虚心请教道：「为什麽要去工业化？
」
「工业化可以创造大量基础岗位，为10亿乡村人口进城提供条件，符合我们国家现有国情，但不可否认的是————」
张扬话锋一转，直击痛点道：「搞工业赚不到什麽大钱。」
「拿钢铁行业来说，2008年华国粗钢产量达到5.02亿吨，占全球总产量的38%，净利润却仅有846.38亿元，这可是整个行业的总净利润，再比如说机械加工行业，大多数都是赚点微薄利润。」
「工业化铺开，是为了打财富基础，而去工业化，是指去掉低利润的工业，把精力放在高附加值的产业上，像高精尖科技丶教育丶金融和医疗，发展这些产业才是成为发达国家的关键。」
「明白了。」姚阵华若有所思，说出自己的理解道：「工业化就相当于累积原始资金，什麽脏活累活都于，而去工业化，就是手里有钱了，可以向发达国家看齐，发展高附加值的产业。」
「嗯，这是通往发达国家的必经路。」张扬点了点头，又说道：「但以我们对基建的执着，大概率不会彻底去工业化，而是会把低端工业西移，或者交给东南亚国家，再用电力对它们产出进行锚定，沿海地区则是进行产业升级。」
无论国家也好，还是个人也罢，都需要积累原始资本。
往前数几百年，西方国家历史无非就两个字，掠夺。
掠夺他人财富，是最快完成原始积累的方式。
只有完成原始积累，才能有钱进行产业升级，去建设高附加值的产业，再通过产品收割全世界。
华国近代是被掠夺对象，这是明确写进历史书的，换句话来说，西方国家的高福利，是建立在华国近代屈辱之上的吸血。
「假设说10年后，房地产泡沫破裂，产业升级能重塑这个行业吗？」陈新戈询问。
他目光看得非常长远，但最主要的原因还是房地产太赚钱了，他有点舍不得这台印钞机。
「强者恒强，回到我最开始的那句话，历史给人的唯一教训，就是人们从未在历史中吸取任何教训。」张扬依旧从容回应。
房地产这个行业不会一直涨，也不会一直跌。
就拿东京房价来说，在1999年触底45万日元/平方米后，又开启了新一轮上涨，截止到2009年12月，房价已经回到了67万日元/平方米。
无论是股市丶房价还是经济，它都是一个又一个的波动周期，都说学会周期可以致富，说的就是抓住周期底部。
这里值得一提的是，想投资房地产还需要明确一点，那就是要找准核心区，例如有知名医院和学校，必须谨记买房不是买房，而是买配套。
总结就一句话：深山老林的别墅没有价值，临近故宫的老破小万人抢购。
张扬从容不迫，逻辑镇密的回答让在场房地产老总都频频点头，一张张名片如雪花般，落到张扬手心。
王亚伟这位「公募一哥」也不得不承认，张扬的见识和谈吐，完全不像他这个年纪可以拥有的，竟然连他也为之折服。
等忙完这一阵，他决定了，先买两套房再说。
沪都的房子，特别是核心区的房产，肯定具备投资属性。
不单单是王亚伟，何婧丶程博也被张扬说得心痒痒，恨不得现在就去贷款买房。
他们都是金融科班出身，知道怎麽玩金融杠杆。
房地产最常见的杠杆，就是通过长期贷款，用时间换空间，再把房产租出去回笼资金，再把钱拿去付首付，反覆拉高杠杆比例。
当然了。
这玩法仅限于房产牛市。
2小时后，这场房地产交流饭局悄然落下帷幕。
张扬的侃侃而谈，也让他的名字深深刻进了这些房地产老总的脑海。
房地产饭局刚解散，第二场饭局又在其他包厢召开。
不同于之前包厢的宽，第二场饭局的包厢相对较小，饭桌仅能容纳十几人。
此时圆形饭桌，坐满了熟人，其中就有姚阵华丶陈新戈丶柳华丶王亚伟丶何婧等。
「我敬张扬小兄弟一杯，今晚听君一席话，真是胜读十年书。」姚阵华举杯说道。
「姚总客气了。」
——
主陪位的张扬立马举杯回礼。
剩馀的十几人见状，也连忙端起酒杯，将杯中酒水一饮而尽。
随着酒杯放下，姚阵华见时机差不多了，打开新话题道：「第二场饭局都是自己人，有些话我就不藏着掖着了，那就是我想要万科。」
「嗯？」
何婧忍不住动容，不解道：「姚总你的意思是？」
「怎麽要万科？」
王亚伟同样不解。
柳华愣了愣，半开玩笑道：「姚总喝多了，要万科都要到我们头上了，我还想要万达呢，哈哈。」
「许愿吗？有意思，那我想要恒大地产。」陈新戈笑着附和。
「哈哈哈」
「哈哈哈」
包厢笑声不断，除张扬外，其他人都以为姚阵华喝醉了，现在说的是胡话。
姚阵华真的喝醉了？
不！
他非常清醒！
张扬很清楚，姚阵华说的想要万科并不是一句空话，而是能载入华国金融史的恶意收购事件。
「我没有开玩笑。」
姚阵华语气变得严肃，目光扫视在场所有人。
目光落到张扬脸上的时候，他惊讶发现这个青年没有嘲笑，更没有不屑，而是用一种十分严肃的表情对待他的发言。
「他难道研究过万科？」
姚阵华内心低语。
由于历史遗留原因，万科股权极其分散，前十大股东分别是——
1，华润股份，持股数量为16.19亿股，占总股本的14.73%。
2，华国人寿，持股数量为1.841亿股，占总股本的1.67%。
3，刘元生，持股数量为1.337亿股，占总股本的1.22%。
4，融通深证100指数证券投资基金，持股数量为9957.51万股，占总股本的0.91%。
5，TOYOSECURITIESASIALIMITED（外资券商），持股数量为8745.56万股，占总股本的0.8%。
8，博时第三产业成长股票证券投资基金，持股数量为8000万股，占总股本的0.73%。
9，易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金，持股数量为7403.2万股，占总股本的0.67%。
10，博时新兴成长股票型证券投资基金，持股数量为7000万股，占总股本的0.64%。
前十大股东合计持股约21.34%，其馀近80%股份由中小投资者持有，这种高度分散的股权结构使得万科在资本市场上具有较强的流动性，但也埋下了隐患。
柳华听见姚阵华说没有开玩笑，顿时面露严肃道：「你难道想要夺下万科的控制权？」
「没错。」姚阵华应了一声，讲述道：「万科采取的是「混合所有制」治理模式，通过建立完善的职业经理人制度，实现了股东资本与管理层专业能力的有效结合，但这恰好给了我们一次机会。」
「它的第一大股东华润，仅持股14.73%，远低于传统国企的控股比例，也就是说，我们三次举牌就可以完成夺权。」
「那可是华润，你第一次举牌它可能不为所动，但第二次举牌，他肯定会有动作。」何婧率先表态，华润在她所接触到的信息里，是绝对的庞然大物。
「是啊，二次举牌，华润必定有所动作，想要拿下万科，有点太难了。」陈新戈也摇了摇头。
截止到12月2号，万科A收在了11.75元，它的总股本为109.95亿，这也就是说，只要194亿华国币，就有可能以15%股权，超越华润集团，拿下万科的控制权。
「有点不太现实啊姚总，除非华润有不能出手的理由。」
「是啊，它只要也举牌，想收购基本就不可能了。」
「5000亿资产的龙头，不可能被几百亿吞并，姚总想法虽好，但风险实在太大。
」
「确实有点————不太可能。」
众人议论纷纷，都不看好姚阵华的想法。
也就在这时，张扬开口道：「我倒觉得有机会。」
霎时间。
所有人目光聚焦张扬。
姚阵华更是眼前一亮，连忙问道：「张扬小兄弟有何见解？」
「见解谈不上，主要是觉得华润不一定会帮忙。」
张扬话音刚落，又讲述原因道：「自2000年华润入主万科以来，其内部形成了大股不控股丶支持不干预的独特治理模式。」
「万科管理层通过事业合伙人制丶独立董事制度等设计，实际掌控董事会决策权，而华润作为大股东长期被边缘化。」
「例如，万科董事会7个非独立董事席位中，管理层占4席，华润仅占3席，且华润董事在重大决策中常被视为列席观察员，这种模式在行业上行期成就了万科的高速发展，但也导致股东权益保护机制缺失。」
「另外，现阶段的华润已经从多元化扩张转向聚焦核心业务，万科作为地产业务的体外资产，与华润置地形成同业竞争，其战略价值要被重新评估。」
「不过！」
突然，张扬话锋一转，看向姚阵华道：「现在吃万科，为时尚早，还需要等换帅。」
如果张扬没记错的话，华润下一任董事长是傅育凝，他上任后的第一件事，就是提出做实丶做强丶做大丶做好丶做长的5M理念，并且他曾公开表示，华润对万科的定位已从「控股型股东」转向「财务投资者」，更关注投资回报，而非控制权。
「换帅——」
姚阵华忍不住高看了张扬一眼，他没想到这个青年居然把他掌握的情报都说了出来。
也正是因为知道，华润下一任董事长大概率是傅育凝，他才萌生了夺权万科想法。
「真能行得通？」
柳华目光看向张扬，似乎觉得还是有些不现实。
几百亿资金夺权几千亿企业，这说出去谁敢相信？
然而想实现，必须具备天时地利人和，万科就是为数不多，可以满足条件的企业。
「或许吧。」
张扬淡然一笑。
也就在这时，他看了眼王亚伟，又看向姚阵华道：「今晚这场饭局我有一事不解，那就是王经理电话里说，他有位朋友想见我，我想他的朋友应该就是姚总，不知姚总想见我，是为了何事？」
「是我。」
姚阵华先是承认，随后说出他所掌握的信息道：「你想竞拍『证券销售牌照』闹得动静太大了，而且万3的口号，让传统券商公司如临大敌，罕见进行了合作。」
话音刚落，王亚伟爆出猛料道：「前几天有个沪都华信证券副总的生日饭局，他明确和我们沪都几大基金公司领导说，要买入新大陆丶远望谷丶汉威科技丶新宁物流丶华星创业和银江技术，还不能让散户和游资看出来，目的嘛，自然就是砸张总的持仓票。」
「你也能看我持仓？」张扬眼神微眯，他想过自己在裸奔，但没想到裸奔到这种程度。
「能看见。」
王亚伟没有否认。
也就在这时，私募经理程博也表态道：「有客户也和我说，买入这些个股票」
「看来阻力确实不小。」张扬摇了摇头，又忍不住感慨道：「事已至此，只能真刀真枪拼咯。」
为了竞拍，他已经做得足够多，不仅说服了阿里和某度，还拿到了数家风险机构的资金。
「我可以帮你拿下『证券销售牌照』。」姚阵华突然表态，不等张扬说话，他又解释道：「也正如你所说，万科那边需要等华润换帅，我恰好资金可以腾一腾，只要张扬你开口，我会倾囊相助。」
刚说完，他看向其他房地产老总道：「你们呢？」
「我肯定支持张扬兄弟。」柳华率先表态。
他和张扬有着不错的交情，而且上次张扬还向他透露，上面即将开放融资融券的消息，这一点就价值万金。
「虽说房地产需要稳定现金流，但只要张总需要，我这边可以掏10亿出来相助。」
「我拿15亿，要是公司帐上没钱，那就找银行贷款。」
「我是真想和张总交朋友，我出17亿，哈哈。」
一位位房地产老总表态，他们说话的时候，眼神不自觉地看了眼姚阵华，不知道是不是他们私下早已经达成了协议。
张扬很清楚，钱不是白拿的，天底下就没有白吃的午餐。
「谢谢各位的好意，这杯酒，是我敬各位老总的。」张扬连忙举起酒杯，一饮而尽。
何婧已经不记得张扬喝了几杯酒，心中难免肉疼，不过她没有拦酒，这种场合拦酒太扫兴，而且听其他人的意思，愿意出资帮张扬拿下『证券销售牌照』。
「张总好酒量。」
陈新戈忍不住鼓掌，其馀人也连连赞叹。
「啪啪啪」
掌声顿时响彻包厢。
「过奖了。」张扬只是平静地放下酒杯，对于应酬来说，喝酒是最基础的技能。
他没有迷糊，而是趁热打铁道：「各位老总的倾囊相助，在下没齿难忘，但我也知道天底下没有白吃的午餐，所以我们不妨挑明了说，各位想要的是什麽？」
「我什麽都不要，以我和张扬兄弟的交情，谈条件就见外了。」柳华率先表态。
然而其他房地产老总，他们目光则是看向姚阵华。
姚阵华自然知道这些房地产老总要的是什麽，现在他是局头，利益由他来分配。
「张扬小兄弟精通二级市场，是金融圈赫赫有名的富春路，我们大夥要的其实不多，就是想藉助你的能力，替我们拿下万科。」